發展商點拎預售樓花同意書？Pre-sale Consent 流程｜菁築

地盤一開工就可以賣樓花？喺香港多數新盤，唔係咁簡單。

政府喺大部分新批土地契約入面，會限制樓宇建成前出售單位。想預售未建成住宅單位（即係「樓花」），註冊業主通常要先經地政總署預售樓花同意方案（Lands Department Consent Scheme），向法律諮詢及田土轉易處（LACO）拎預售樓花同意書（Consent to Sell／pre-sale consent）。發展商要證明項目去到指定階段、有足夠資金完成發展，同埋符合其他規定，LACO 先會發同意書；同意書會附帶多項保障買家嘅條件。

重要聲明：本文用口語整理公開官方資料，方便 QS／地盤／合約／發展相關人士搞清「係乜／點申請／邊度易踩坑」。呢篇唔係政府、律師行或地政總署代言，亦唔構成法律意見。實際申請以批地條款、項目情況同 LACO／LandsD 最新通函為準；落手前請再對官方頁同請教律師。

邊個申請？紙上嗰個名好緊要

申請人係註冊土地業主（registered land owner）——一般就係發展商／賣方。申請要經賣方律師（Vendor’s Solicitors）向 LACO 提交，唔係 QS、承建商或顧問用自己名義去「代申請」就得。實務上成日有人以為「文件交齊＝可以出盤」；紙上身份同律師角色先搞錯，後面成疊文件都會白做。

幾時先受理？（提早交＝唔收）

按 LACO 住宅 Consent Scheme 現行安排（見 LACO CM No. 72E 等），申請只會喺以下條件齊備先考慮：

• 發展範圍內樓宇嘅地基已經完成；同埋
• 建築事務監督已根據《建築物條例》第 14 條，批准該等樓宇上蓋（superstructure）展開建築工程。

未到呢個階段就交＝premature submission，LACO 唔會受理。呢點同「地盤有圍板、有銷售中心」完全係兩回事——工程進度同法律上可申請嘅關口，唔好混埋一齊計。

仲要證明咩？（資金、文件、租契批核）

Consent Scheme 核心唔止「起得幾高」，仲要睇發展商有冇能力起得完。賣方通常要用認可方式證明融資能力，例如：

• Building Mortgage（建築按揭）；
• Finance Undertaking（持牌銀行／接受存款公司出具嘅融資承諾）；或
• Combined Method（兩者組合）。

申請時律師要交妥簽署 checklist 同強制文件（電子或紙本均可；電子申請後指定正本要喺限期內補交）。常見包括：最新土地登記冊、法定聲明（SD）草稿、買賣協議（ASP）草稿（如適用）、認可人士（AP）證明書、獨立認可人士／工料測量師證明書、融資相關文件等。詳表以 LACO 通函附錄 checklist 為準。

另外，大部分批地文件要求公契及管理協議（DMC）出售單位前先獲 LACO 批核。近年批地涉及多個部門批核，LACO CM No. 72F（2025-04-17）亦要求申請人提供租契批核（lease approvals）相關證明文件，方便地政內部核實；分期批核 DDH／DD、園境方案等，喺符合安排下可以用喺相關期數嘅預售申請。

流程粗略點行？

口語拆開嚟講，大概係咁（細節跟 checklist／通函）：

• ① 工程關口齊：地基完成＋上蓋開工同意；公契／相關 lease approvals 盡量提早準備。
• ② 律師交申請：揀電子或紙本；交 checklist＋強制文件到所屬 LACO 分區／組別電郵或辦公室。
• ③ 繳 consent fee：LACO 確認申請妥當後發繳費單；費用一般預繳、唔會退（無論最後批唔批）。
• ④ LACO 審核：查文件、融資、法定表格同其他條件；可能有多輪意見。
• ⑤ 發 Consent to Sell：同意書附帶條件；之後先按條件做推廣、提供售樓說明書、簽臨時／正式買賣協議。
• ⑥ 售樓款入 stakeholder：買家付款由賣方律師以 stakeholder 身份保管，並按同意書／ASP 條件先可以發放——呢啲機制就係用嚟加強保障買家。

LACO 公開目標係：收到申請後一個曆月內發首輪意見；其後每一輪回覆，目標約兩星期內回覆律師。實際快慢視文件齊唔齊、融資同租契批核複雜度而定——以官方最新為準。

另外：同意書一經發出，其生效日唔會早過認可人士核證嘅預計關鍵日期（estimated material date）之前30 個曆月。換言之，唔係「批咗就可以無限提早開售」。

Consent Scheme 同 Non-Consent Scheme 差喺邊？

Consent Scheme：批地（或相關限制）要求地政總署署長同意先可以賣未建成單位——多數新批地住宅項目行呢條。審批、融資、公契、售樓安排、stakeholder 放款等，都綁喺同意書條件。

Non-Consent Scheme：批地唔需要地政預售同意嘅情況（例如部分舊樓重建取得業權後重建），主要靠律師會專業規則同標準條款保障買家，唔係「完全冇規管」。兩邊都係用嚟處理「未起好就收錢」嘅風險，機制唔同，唔好當同一套。

（入伙紙已出、但未攞到滿意紙／Certificate of Compliance 時，有時會另外申請轉讓同意書（Consent to Assign）——呢個同「預售樓花同意書」唔係同一張紙。）

費用（公開收費表）

按 LACO CM No. 87（費用調整），由2025 年 2 月 1 日起，「Consent to agreement for sale and purchase」（即預售相關同意）收費為 HK$74,600。公契批核等另有收費項目。費用會每年檢討；落申請前請再對 LACO 最新收費通函。

常見踩坑（QS／項目團隊成日撞到）

• 工程未到關口就催律師交——premature，直接唔收。
• 以為「銷售中心／樣板房準備好＝可以出樓書」——未獲同意前，售樓說明書唔可以發出；推廣活動亦有獨立許可同披露要求。
• 融資證明同 Outstanding Development Costs 對唔上——AP／獨立 AP 或 QS 證明、銀行文件唔齊，審批會拖。
• 公契未批／lease approvals 未齊就當「差唔多」——差嗰少少往往就係多幾輪意見。
• 混淆 Consent to Sell 同 Consent to Assign——一個管樓花預售，一個多見於入伙後未滿意紙嘅轉讓。

官方參考

• 地政總署：預售樓花同意方案（中文）：landsd.gov.hk … landsd-consent-scheme
• LACO 通函一覽（含 CM 72E／72F／87）：LACO Circular Memoranda
• 每月／每季 Consent to Sell／Assign 報告：Consent reports
• CLIC：Consent vs Non-Consent 簡介：clic.org.hk

一句總結

香港多數新盤賣樓花，要先過 Lands Department Consent Scheme：註冊業主經律師向 LACO 申請；地基完成＋上蓋開工同意先受理；同時證明起得完、公契同租契批核要跟得上；同意書有條件，售樓款入 stakeholder。費用同處理日數以官方最新為準——唔好當「文件交齊＝即日可售」。

做 QS／合約／發展協調，成日會撞到預售時間線、融資證明同文件責任。做 QS／合約／發展協調成日撞預售時間線、融資證明同文件責任。菁築教育（Teen Building Education）做測量／考牌相關培訓。

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